Diritto immobiliare
e locazioni
Compravendite, contratti di locazione, sfratti e recupero dei canoni, condominio e diritti reali.
Nelle vicende immobiliari la differenza tra un affare riuscito e un contenzioso pluriennale si gioca quasi sempre prima della firma. Un preliminare scritto con attenzione, una verifica urbanistica fatta per tempo, una clausola che preveda che cosa accade se il mutuo non viene concesso: sono accorgimenti che costano poco e prevengono liti costose.
Assistiamo proprietari, acquirenti, conduttori e condomini, sia nella fase della trattativa sia in quella contenziosa.
Compravendita
Seguiamo la redazione e la verifica del contratto preliminare, che è l’atto in cui si decide davvero tutto, il controllo della provenienza e della libertà da ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, la verifica della conformità urbanistica e catastale e l’assistenza fino al rogito.
Trattiamo inoltre le controversie successive alla vendita: vizi dell’immobile, difformità non dichiarate, inadempimento di una delle parti, restituzione o ritenzione della caparra.
Locazioni e sfratti
Redigiamo e verifichiamo contratti di locazione abitativa e commerciale, con attenzione alla durata, agli aumenti, alle garanzie e alle clausole sul recesso.
Sul versante contenzioso seguiamo lo sfratto per morosità e per finita locazione, la convalida, il recupero dei canoni arretrati e l’esecuzione per il rilascio dell’immobile.
Condominio
Assistiamo singoli condomini e amministratori nell’impugnazione delle delibere assembleari, che va proposta entro trenta giorni a pena di decadenza, nelle questioni relative alla ripartizione delle spese, alle innovazioni e ai lavori straordinari, all’uso delle parti comuni e alle immissioni tra unità immobiliari.
Diritti reali
Trattiamo usufrutto e nuda proprietà, servitù di passaggio e di veduta, distanze tra costruzioni, azioni a difesa della proprietà e del possesso.
Acquirenti stranieri
Lo studio assiste acquirenti stranieri nell’acquisto di immobili in Toscana, in italiano, inglese e spagnolo: si veda la pagina dedicata.
Le domande che riceviamo più spesso
Il mio inquilino non paga: quanto tempo serve per riavere l’immobile?
La procedura di sfratto per morosità si apre con l’intimazione e si articola nell’udienza di convalida, nel provvedimento di rilascio e, se il conduttore non libera spontaneamente, nell’esecuzione con l’ufficiale giudiziario. I tempi dipendono dal tribunale e dalla eventuale opposizione del conduttore, e l’ultima fase è spesso la più lenta. Conviene agire presto: più cresce la morosità, meno probabile diventa recuperarla.
Caparra confirmatoria e acconto sono la stessa cosa?
No, e la differenza è decisiva. Se la parte che ha versato la caparra confirmatoria è inadempiente, l’altra può recedere e trattenerla; se è inadempiente chi l’ha ricevuta, deve restituirne il doppio. L’acconto, invece, è un semplice anticipo sul prezzo e va restituito in ogni caso. Nel preliminare la qualificazione va scritta in modo esplicito.
Ho scoperto difformità urbanistiche dopo l’acquisto: che cosa posso fare?
Dipende dal tipo di difformità e da ciò che il venditore ha dichiarato nell’atto. Alcune irregolarità sono sanabili, altre possono incidere sulla commerciabilità dell’immobile. Il primo passo è una verifica tecnica presso il Comune, che facciamo svolgere a un geometra di fiducia prima di valutare l’azione verso il venditore.
Posso impugnare una delibera condominiale che ritengo illegittima?
Sì, ma il termine è di trenta giorni, che decorrono dalla deliberazione per i presenti dissenzienti o astenuti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Superato il termine la delibera diventa inoppugnabile, salvo i casi di nullità. È una delle scadenze su cui si perdono più cause per semplice ritardo.